【以案释法】开发商能将大量车位打包卖给“一个业主”吗？

如今很多家庭都有汽车，购房时也会考虑买个车位，但有些人买车位时却发现开发商已将大量车位，“打包”卖给了一位业主，这种《转让协议》有效吗？ 

案件详情

甲公司为某房地产项目开发公司，该项目共计商品房402套，共计车位687个。前期已售房屋152套，并通过出售及附赠的方式出让车位80个。乙公司购买了该项目四栋自住房。 

甲公司与乙公司签订《转让协议》，约定：甲公司以1500万元的价格向乙公司转让该项目共计607个地下车位使用权，其中人防车位218个、非人防车位389个；甲公司同意乙公司向第三方转让上述车位的使用权，乙公司于车位交付前享有每个车位一次更名权，乙公司另行转让车位使用权的，仅限于向该房地产项目的业主转让。 

后乙公司未按期按约支付转让费，甲公司遂诉至法院，要求解除合同，并要求乙公司根据《转让协议》支付300万元的违约金。 

那么甲公司可以将大量车位，“打包”转让给乙公司吗？双方签订的《转让协议》

受法律支持吗？首先要搞清两个问题：

业主能购买大量的车位么？ 

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

 “满足业主的需要”意在满足全部业主的合理需求，如配置比例为1：1时，每户获得一个车位即符合“满足业主需要”之条件。若开发商将大量车位转售单一或少数业主，明显超出受让业主的合理需求，该业主囤积车位加价转售行为会损害多数业主的权利。因此，业主不能购买大量的车位。

 什么是人防车位？ 

人防车位为平时用于停放车辆的人防工程，所有权归国家所有，不可进行买卖，使用权可转让流通。 

开发商作为人防车位的建设单位，在人防工程部门办理备案登记手续点后，可对车位享有使用权和收益权，此类车位开发商仅可用于租赁，开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》期限不得超过20年，租赁期限届满后，双方需续签租赁合同。 

法院经审理认为

案涉车位取得了建设工程规划许可证，依据《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国人民防空法》的规定，甲公司有权将车位的使用权进行转让。但根据民法典及相关司法解释的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，因此甲公司转让车位使用权的，不得违反“首先满足业主需要”的法律规定，故双方签订的《转让协议》的目的并非满足业主需要，且有可能影响其他业主对车位的需求，违反了上述法律规定，应属无效。

 甲公司基于该份协议，要求解除合同并主张乙公司赔偿违约金无相应依据，故判决驳回了甲公司的全部诉讼请求。甲公司提起上诉，二审维持原判。

  法条链接

     《中华人民共和国民法典》 

第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 

第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 

      《中华人民共和国人民防空法》 

第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设；人民防控工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

       《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。